가압류경매 주택임차권보호 민사소송변호사

가압류경매 주택임차권보호 민사소송변호사

 

오늘은 민사소송변호사와 가압류경매 주택임차권보호 관련해서 알아보는 시간을 갖도록 할텐데요. 주택임대차 보호법은 국민의 주거생활의 안정을 보호하기 위해서 제정된 법률로써 주거목적의 건물의 임대차에 적용되는 법입니다. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 대해서 뿐만 아니라 일부분이 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용되며 반대로 비주거용 건물의 일부가 주거로 사용될때에는 적용되지 않습니다.

 

 

 

 

그럼 가압류된주택을 임차한 후 경매될경우 주택임차권보호가 되는지 민사소송변호사와 사례와 판례를 살펴보도록 하겠습니다.

 

a는 다른 선순위의 부담은 없고 가압류 1건이 기입등기되어 있는 주택을 매수하여 소유권이전등기를 한 자로부터 가압류가 해제될 것이라는 말을 듣고 그것을 믿고서 주택을 임차하여 입주한 다음 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그런데 가압류채권자가 본안소송에서 승소하여 주택에 대한 강제경매를 신청하였다면 a는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있을까요?

 

 

 

 

가압류명령의 집행은 가압류의 목적물에 대하여 채무자가 매매, 증여 또는 담보권의 설정, 기타 일체의 처분을 금지하는 효력을 생기게 합니다. 만일, 채무자가 처분금지명령을 어기고 일정한 처분행위를 하였을 경우 그 처분행위는 절대적으로 무효가 되는 것은 아니지만, 가압류에 의한 처분금지의 효력 때문에 그 집행보전의 목적을 달성하는데 필요한 범위 안에서 가압류채권자에 대한 관계에서는 상대적으로 무효가 될 것입니다.

 

그렇다면 위 사안에 있어서 귀하가 위 주택에 대한 경매절차의 매수인에게 대항력을 행사할 수 있을 것인지에 관하여 보면, 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 가압류채권자에 대하여 집주인의 소유권취득이 무효가 되며, 그 집주인으로부터 주택을 임차한 귀하의 주택임차권 역시 가압류채권자에 대하여 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 무효가 되므로 가압류채권자의 경매신청에 의하여 소유권을 취득한 매수인에 대하여 a가 주택임차권을 주장할 수 없다 할 것입니다.

 

 

 

참고로 가압류등기 후 소유자의 변동이 없는 상태에서 주택을 임차한 주택임차인이 그 주택의 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 있는지에 관하여 판례는 "임차인이 주민등록전입신고를 마치고 입주·사용함으로써 주택임대차보호법 제3조에 의하여 그 임차권이 대항력을 갖는다 하더라도 부동산에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없다."라고 하였습니다.

 

 

 

그리고 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전되고, 가압류채권자가 집행권원을 얻어 신청함으로써 개시된 경매절차에서 제3취득자에 대한 채권자가 가압류목적물의 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여 배당에 참가할 수 있는지에 관하여 판례를 보면, "가압류의 처분금지적 효력에 따라 가압류집행 후 가압류채무자의 가압류목적물에 대한 처분행위는 가압류채권자와의 관계에서는 그 효력이 없으므로 가압류 집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류채권자는 채무명의를 얻어 제3취득자가 아닌 가압류채무자를 집행채무자로 하여 그 가압류를 본압류로 전이하는 강제집행을 실행할 수 있고, 이 경우 그 강제집행은 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차이므로 제3취득자에 대한 채권자는 당해 가압류목적물의 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여는 배당에 참가할 수 없다."라고 하였습니다.

 

 

 

그러므로 위 사안에서 a는 대항요건과 확정일자를 갖추었거나 소액임차인일지라도 위 경매절차에서 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 배당에 참가할 수 없을 것입니다. 그러나 가압류채권자에게 배당을 실시하고 남는 금액이 있는 경우에는 제3취득자인 집주인에게 교부될 잉여금교부청구권을 가압류한 후 승소판결 등 채무명의를 확보하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 보증금을 회수하여야 하는지, 아니면 위 경매절차에서 배당요구를 하여 직접 배당 받을 수 있는지 문제되는데, 위 판결의 반대해석으로 위 경매절차에서 배당요구를 하여 직접 배당 받을 수 있다는 견해가 유력합니다.