(슬기로운 변호사생활)부동산 명의신탁분쟁 해결은? 정선희변호사

아직은 비가 내리지 않지만 비소식이 있는 오늘 입니다. 한여름은 아니지만 한낮 더위는 누그러지겠네요.

오늘도 슬기로운 생활 하세요^^.

집값을 잡기 위한 정부의 노력이 지속되고 있습니다. 주택을 여러 대 보유하고 있는 사람에게 더 많은 세금을 물리게 하는 등 여러 대책들이 나오고 있는데요, 이러한 세금이나 불이익을 피하기 위해서 혹은 기타 편의를 위해 부동산을 구입할 때 부동산 명의신탁을 하는 경우가 발생합니다.

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부동산 명의신탁이란 부동산을 구입할 때 실 소유자가 아닌 다른 사람의 명의를 빌려서 소유권을 등기하도록 하는 것인데요, 만약 실 소유자의 명의를 사용할 경우 발생할 세금을 회피할 목적 혹은 채무가 존재하는 경우 명의신탁을 통해 재산을 임시로 처분하여 채권자의 채권추심행위를 방해하는 등 위법한 요소가 있어 1995년 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률이 제정된 후에는 부동산 명의신탁으로 이뤄진 거래는 법적인 보호를 받지 못하도록 되어있습니다.

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부동산 명의 신탁은 크게 등기명의신탁과 계약명의신탁으로 나눠지는데요, 등기명의신탁은 등기를 신청할 때 등기권리자 명의를 실권리자가 아닌 타인의 명의를 사용하여 맺는 명의신탁약정입니다. 계약명의 신탁은 부동산 매매계약 등을 체결하는 경우 실제로 돈을 지불하고 집을 사는 사람의 명의를 사용하지 않고, 타인의 명의를 빌려 사용하는 경우 계약명의신탁이 성립되는 것으로 봅니다.

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이때 명의신탁 약정에 의해 본인이 실제로 부동산에 대한 물권을 가짐에도 불구하고 타인의 명의로 등기하게하는실권리자를 명의 신탁자로, 본인이 부동산에 대한 물권을 가지지 않음에도 실권리자에게 명의를 빌려 등기하게 허용해주는 자를 명의 수탁자라고 칭합니다.

 

등기 명의신탁은 다시 3자간의 등기명의신탁, 2자간의 등기명의신탁으로 나눠지는데요, 3자 간의 등기명의 신탁의 경우 A라는 사람이 소유한 부동산을 B라는 사람이 매수하면서 본인 명의가 아닌 타인의 명의를 빌려 등기하기로 약정하는 경우 성립합니다.

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2자간의 등기명의신탁은 실 소유자가 소유하던 부동산을 타인의 명의로 가장하여 매매, 증여하는 방식으로 명의를 신탁하는 약정을 말합니다.

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부동산 명의신탁 통해 이루어진 계약이나 부동산에 대한 물권 변동은 무효가 됩니다. 단, 부동산의 물권 취득을 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한 쪽의 당사자가 되고 상대방은 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우는 이에 해당되지 않습니다. 무효인 명의신탁 약정이나 신탁 등기는 제 3자에게 대항력을 갖지 못합니다.

 

만약 부동산 명의신탁을 통해 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기했다면 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금 및 해당 부동산 가액의 30% 범위 내에서 과징금이 부과되고, 해당 부동산의 물권을 즉시 자신의 명의로 등기해야 합니다. 이를 어길 경우 추가로 이행 강제금을 납부해야 할 수 있습니다.

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이처럼 부동산 명의신탁이 이뤄진 경우, 해당 부동산에 대한 법적인 보호를 받지 못할 뿐 아니라 적발시 징역 및 벌금, 과징금에 처해질 수 있으므로 혹 이와 관련하여 도움이 필요하신 경우 정선희 변호사에게 법적인 도움을 받으시기 바랍니다./ 울산 변호사 정선희 법률사무소 052-256-8686.