부동산 매매계약 해제 효과

부동산 매매계약 해제 효과

 

부동산 매매계약이란 매도인이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 매수인이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약을 말하며, 부동산매매계약을 하게되면 계약의 당사자 사이에 특별한 약정이나 관습이 없으면 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 부동산을 이전하여야 하며 이와 동시에 매수인은 매도인이게 그 대금을 지급해야 합니다.

 

부동산 매매계약의 일방 당사자는 상대방의 계약의무의 위반 등을 이유로 일방적인 의사 또는 당사자 간에 별도의 약정으로 계약을 해제할 수 있는데요. 부동산 매매계약 법정해제효과와 약정해제 효과에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

부동산 매매계약 법정해제

 

매매계약의 일방 당사자가 그 채무를 이행하지 않은경우에 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을최고하고 그 기간내에 이행하지 않은 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다. 여기서 최고란 상대편에게 일정한 행위를 하도록 통지하는것을 말합니다.

 

또한, 부동산매매계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일 또는 일정한 기간내에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 일방 당사자가 그 시기에 이행하지 않은때에는 상대방은 최고를 하지 않고 계약을 해제할 수 있으며, 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 경우에는 채권자는 계약을 해제할 수 있습니다.

 

 

 

 

이렇게 일방 당사자가 매매계약을 해제한경우에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있는데, 원상회복시 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가해야 합니다. 그리고 매도인으로부터 매매 목적물의 소유권을 이전받은 매수인이 매도인의 계약해제 이전에 제3자에게 목적물을 처분하여 계약해제에 따른 원물반환이 불가능하게 된 경우에 매수인은 원상회복의무로서 가액을 반환해야하며, 이때에 반환할 금액은 특별한 사정이 없는 한 그 처분 당시의 목적물의 대가 또는 그 시가 상당액과 처분으로 얻은 이익에 대하여 그 이득일부터의 법정이자를 가산한 금액입니다.

 

법정해제를 하게되면 원상회복의무도 가지지만, 매매계약의 일방 당사자는 상대방이 원상회복을 할때까지 자기의 원상회복을 거절할 수 있는 동시이행의 항변권도 가지며, 일방 당사자가 매매계약을 해제하는 경우 상대방은 손해배상을 청구할 수 있는 효과도 가집니다.

 

 

 

 

부동산매매계약 약정해제

 

당사자들이 매매계약을 하면서 그 일방 또는 쌍방은 이를 해제할 수 있는것을 약정할 수 있는데요. 매도인이 위약시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다는 조항은 위약 당사자가 상대방에 대하여 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약을 해제할 수 있다는 해제권 유보조항인데, 이러한 약정이 있다고 해서 최고나 통지 없이 해제할 수 있다는 특약이라고는 볼 수 없습니다.

 

 

 

 

약정해제의 효과로는 당사자들이 매매계약을 하면서 해제시 그 효과에 대해 약정할 수 있는것이고 약정해제권에 따라 약정할때에는 법정해제와는 달리 손해배상청구권이 발생하지 않습니다. 지금까지 정선희변호사와 부동산 매매계약 해제에 따른 효과를 살펴보았는데요. 매도인으로부터 매매 목적물의 소유권을 이전받은 매수인이 매도인의 계약해제 이전에 제3자에게 목적물을 처분하여 계약해제에 따른 원물반환이 불가능하게된경우, 매수인이 원상회복의무로서 반환하여야 할 가액의 범위에 대한 대법원 판결요지는 다음과 같습니다.

 

 

 

 

계약이 해제된 경우에 각 당사자는 민법 제548조에 따라 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 지며, 원상회복의무로서 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가산하여 지급하여야 합니다. 이와 같이 계약해제의 효과로서 원상회복의무를 규정한 민법 제548조는 부당이득에 관한 특별 규정의 성격을 가진 것이므로, 그 이익 반환의 범위는 이익의 현존 여부나 선의, 악의에 불문하고 특단의 사유가 없는 한 받은 이익의 전부입니다.

 

따라서 매도인으로부터 매매 목적물의 소유권을 이전받은 매수인이 매도인의 계약해제 이전에 제3자에게 목적물을 처분하여 계약해제에 따른 원물반환이 불가능하게 된 경우에 매수인은 원상회복의무로서 가액을 반환하여야 하며, 이때에 반환할 금액은 특별한 사정이 없는 한 그 처분 당시의 목적물의 대가 또는 그 시가 상당액과 처분으로 얻은 이익에 대하여 그 이득일부터의 법정이자를 가산한 금액입니다.

[대법원 2013.12.12, 선고, 2013다14675]