명의신탁 부동산에 관하여

명의신탁 부동산에 관하여

우리나라의 부동산은 자신의 명의로 등기를 해야 합니다. 부동산 실권리자 명의 등기에 대한 법률, 즉 부동산 실명제법이 있기 때문입니다. 그러나 여러 가지의 이유로 자신의 명의로 부동산을 두지 못하는 경우들이 있습니다. 다른 사람의 명의로 인해 부동산을 등기하는 것을 명의신탁이라고합니다. 

이 경우에 실소유자를 명의신탁자라고 부르며 명의를 빌려준 사람을 수탁자라고 부릅니다.이런 명의신탁 부동산은 세법상으로는 큰 불이익이 있을 가능성이 있습니다. 증여세와 양도소득세 그리고 과징금 측면에서 불이익이 큽니다.

상속세 및 증여세법에 의하면 명의신탁재산에 관하여 실질과세의 원칙에도 불구하고 명의자로 등기 등을 했을 경우에 재산의 가액을 명의자가 실제 소유자로부터 증여를 받은 것으로 판단해 증여세를 과세하고 있습니다. 

그렇기 때문에 명의신탁을 한 부동산에 관해서는 등기의 접수일을 기산으로 봐 증여세가 과세될 수 있습니다. 다만 증여세이 신고기간인 3개월 이내에 명의신탁을 한 부동산을 반환하게 된다면 증여세는 과세가 되지 않습니다. 이 경우에 이미 납부를 했던 취득세 등은 환급이 어려울 수 있기 때문에 유의를 해야 합니다. 

더불어 명의신탁으로 증여세가 과세가 된 재산에 관하여 신탁자에게 귀속이 되고갑자기 사고로 죽게 되는 때에는 상속세가 과세됩니다. 이 경우에는 재산가액이 높아져서 높은 상속세가 과세되는데 이미 증여세를 냈다고 하더라도 재산가액은 사전증여재산에 해당되지 않게 됩니다. 해당하는 증여세액은 상속세 계산을 할 때 증여세액공제가 되지 않는다는 것을 유의해야 합니다. 

그렇다면 명의신탁 부동산을 양도하는 경우에 양도소득세는 누가 내야 하는 것일까요?

실질과세의 원칙에 따라서 양도소득세는 실질적인 귀속자인 신탁자가 내야 합니다. 다만 실제 명의인이었던 수탁자가 이미 양도소득세를 낸 경우도 있습니다. 잘못해서 납부하게 된 양도소득세는 환급받을 수 있게 될까요? 판례에 의하면 명의신탁을 했던 부동산임이 확인되어서 국세기본법 규정에 의해 실소득자에게 양도소득세를 과세할 경우에 명의수탁자의 양도소득세를 결정취소로 발생하게 되는 환급세액은 명의수탁자에게 환급을 하지 않습니다. 

그 대신 실소득자의 기납부세액으로 공제하는 것이라 규정되어 있는데요. 그렇기 때문에 명의신탁자산에 관한 양도소득세를 어떻게 내야 할 것인지에 대한 고민도 할 필요성이 있습니다. 이 경우에 명의를 다르게 하여 신고를 했기 때문에 신고불성실가산세는 적용하나 기납부 세액에 관한 납부불성실가산세는 적용하고 있지 않습니다. 

우리나라는 주택에 대하여 1세대 1주택을 허용하고 있는데요. 명의신탁을 했던 부동산이 주택일 경우에 사실상 2주택으로 인정될 수 있기 때문에 비과세가 적용이 되지 않을 수도 있다는 것에 유의해야 합니다.