부동산경매 절차 울산부동산변호사

부동산경매 절차 울산부동산변호사

 

안녕하세요. 울산부동산변호사 정선희변호사입니다.

부동산경매의 종류로는 임의경매와 강제경매가 있는데요. 두 경매는 해당 부동산을 압류하는지 안하는지만 차이가 있을 뿐이며 진행되는 절차는 비슷합니다. 대게 채권자가 부동산 경매를 신청하면 법원에서는 경매를 개시하겠다는 결정을 하고 매각을 준비하여 매각하는 날짜를 공지합니다.

 

또한 입찰하는 사람의 정보를 수집하고 입찰에 참여시키며 법원에서는 최고 매수금액을 선청한 후 매수신청보증을 반환하여 주는데요. 이 때 법원은 매각허가를 결정하면서 매수인에게 매각대금과 권리를 부여합니다. 따라서 오늘은 부동산경매 절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

▶ 경매 신청
경매를 신청할 때는 매각하려는 부동산이 있는 지방법원에 신청을 하는데요. 임의경매를 신청할 때는 부동산 임의경매 신청서, 담보권을 증명할 수 있는 서류, 담보권을 승계한 서류, 부동산 등기사항증명서 1통, 부동산 목록 10통, 등록세와 지방교육세를 납부했다는 영수필 통지서와 확인서 1통, 송달료와 집행에 필요한 비용과 관련된 서류를 법원에 제출합니다.

 

또한 강제경매를 신청할 때도 부동산 강제경매 신청서, 집행력을 가지는 정본, 집행권원의 송달증명원, 부동산 등기사항증명서 1통, 부동산 목록 10통, 등록세와 지방교육세를 납부한 영수필 통지서와 확인서 1통, 송달료와 집행에 필요한 비용과 관련된 서류를 제출합니다.

 

 

 

 

▶ 경매의 개시 결정과 매각의 준비
부동산경매 절차로 법원에서는 신청서와 관련된 서류를 받은 후 이를 꼼꼼히 살펴본 후에 경매를 개시할 것인지에 대해 결정합니다. 또한 개시를 하기로 결정하였을 때는 등기관에게 등기를 촉탁하는데요. 강제경매를 진행할 때는 매각하는 부동산 압류를 명령합니다.

매각을 준비하기 위해서는 채권자와 공공기관에게 정한 날짜까지 배당요구 할 것을 공지하여 배당요구 신청을 받는데요. 해당 부동산을 현금으로 바꾸기 위하여 집행관에게는 부동산의 현상과 점유 관계 등을 조사하도록 하며 감정인에게는 부동산의 평가와 평가액을 산정하도록 명합니다.

 

 

 

 

▶ 매각날짜 공지
법원에서는 매각 부동산을 기일 입찰 또는 기간입찰 방법 중 어느 방법을 택할 지 정하고 특정한 이유가 없을 때는 직권으로 매각기일, 매각결정기일을 정하여 이해관계인과 법원 게시판등에 토지하여 많은 사람들이 볼 수 있도록 합니다.

 

▶입찰하는 사람의 경매 정보 수집, 입찰하는 물건의 결정
경매하는 부동산에 관련된 정보는 법원 게시판이나 신문을 통해 얻을 수 있으며 이 외에 매각굴건명세서, 현황조사 보고서 등을 인터넷 법원경매공고란에서 확인하는데요. 경매참여자는 공지된 여러 경매 정보를 보고 참여할 물건을 선택합니다.

 

 

 

 

▶입찰 참여
입찰을 참여하기 위해서는 법원에서 정한 방식으로 기일 입찰에 참여하는데요. 입찰을 진행하기 위해서는 정해진 날짜에 법원에서 입찰표와 매수신청의 보증금액을 집행관에게 제출합니다. 또한 기간입찰을 참여할 때는 정해진 기간내에 입찰표와 매수신청의 보증금액을 봉투에 담아 매각날짜를 적어 집행관에게 제출합니다.

 

입찰이 끝난 후에는 집행관이 입찰한 사람들을 불러모아 입찰표를 개봉하는데요. 개봉한 결과 최고가로 매수 신고를 한 사람의 이름과 가격을 말하고 차순위매수신고인을 정하여 그 이름과 가격을 말하여 매각의 종료를 밝힙니다. 또한 최고가매수신고인과 차순이매수신고인이 정해진 뒤에는 이 외의 입찰자에게 매수신청보증금액을 돌려줍니다.

 

 

 

 

최고가매수신고인이 정해지면 법원은 이해관계인의 의견을 종합하여 매각의 허가결정과 불허가결정을 합니다. 또한 매각허가결정이 나면 낙찰자는 정한 기한 내에 매각대금을 지급하는데요. 만약 기한 내 대금을 지급하지 못할 때는 법원에서 차순위매수신고인에게 매각허가를 내리거나 재매각결정을 합니다. 그러나 이 때가 되면 매수신청보증금액을 돌려받을 수 었습니다.

 

낙찰자가 매각대금을 납부하면 법원에서는 배당절차를 거치는데요 배당 날짜를 정하여 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 알리고 매각대금과 채권의 원금, 이자 등이 기록된 배당표 원안을 법원에 고시합니다. 이밖에 부동산경매 절차에 대해 궁금한 사항이 있으시다면 울산부동산변호사 정선희변호사에게 문의 주시길 바랍니다.