주택임대차보호법 최우선변제 받는경우?

주택임대차보호법 최우선변제 받는경우?

사람이 기본적인 삶을 영위하기 위한 필수조건이 의, 식, 주인데요, 본인 소유의 집이 있다면 가장 좋겠지만 가격 등 현실적인 이유 때문에 다른 사람의 집을 빌려서 거주하는 형태의 가구가 많습니다. 

이 중 전세금을 지급하고 등기를 올리는 경우는 전세권을 획득하여 타인의 부동산에 대한 사용 및 전세권 양도 혹은 담보 제공이 가능하고 해당 부동산 전체에 대해 다른 채권자들보다 전세금을 우선적으로 변제 받을 권리를 갖게 되지만 대부분 우리나라에서 벌어지는 주택 임대차 거래는 전세권 설정등기 없이 보증금이나 차임을 지급할 것을 약정하는 임대차계약이 행해지고 있습니다.

기존 민법에서의 임대차계약규정으로는 제3자에 대한 대항력을 갖추지 못해 주택이 타인에게 양도 될 경우에 자신의 권리를 인정받지 못하거나 임대차 존속기간을 보장받지 못하는 점, 우선변제권을 보장 받지 못하는 등 권리상 약자인 임차인을 보호하기 어려운 측면이 있었습니다.

 이에 따라 불합리한 대우를 받는 임차인이 많았기 때문에 주택임대차보호법을 만들어 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면 제3자에게 임대차의 내용을 인정받을 수 있는 대항력을 갖추도록 했습니다.

주택임대차보호법의 적용을 받는 주택의 경우우선변제권을획득하기 위해서는 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춰야 합니다. 이후확정일자를 기준으로 담보권자와 선후관계를 따진 후 그 순서에 맞춰 우선적으로 변제를 받을 수 있습니다. 

만약 임차보증금이 일정액 이하의 소액이라면 확정일자를 갖추지 않았더라도 주택임대차보호법 최우선변제를 받을 수 있는데요, 경매 등을 통해 건물이 타인에게 넘어가는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 상태라면 보증금 중 일정액을 다른 담보권자들보다 우선적으로 변제를 받을 수 있습니다.

주택임대차보호법 최우선변제를 받기 위해서는 보증금이 다음의 액수보다 작아야 합니다. 서울의 경우 1억원 이하, 수도권 정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함되는 지역의 경우 8천만원 이하, 광역시와 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시와 광주시의 경우는 6천만원 이하, 그 밖의 지역은 보증금이 5천만원 이하라면 주택임대차보호법의 최우선변제 적용을 받을 수 있습니다.

이는 소액임차인의 경우 해당 보증금을 변제 받지 못하면 생활의 안정을 보장받지 못할 것을 염려하여 특정한 조건을 갖추면 주택임대차보호법 최우선변제를 받을 수 있도록 배려한 것입니다.

만약 주택임대차보호법 최우선변제에 해당하는 경우 서울은 3천 4백만원, 수도권 정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함되는 지역은 2천 700만원, 광역시와 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시와 광주시는 2천만원, 그 밖의 지역에 해당되면 1천 700만원의 금액 이하를 우선적으로 변제 받을 수 있습니다.

혹시 주택임대차보호법 최우선변제로 받을 수 있는 금액이 주택의 가액의 1/2을 초과하는 금액이라면 주택 가액의 1/2에 해당하는 금액만 우선 변제를 받을 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

오늘은 주택임대차보호법 최우선변제에 대해 알아보았는데요, 소액의 보증금을 갖고 임대차계약을 맺는 사람은 만약 순서대로 채무를 변제한다면 생활권의 보장이 위협받을 수 있기 때문에 민사 변호사를 통하여 자신의 법적인 권리를 행사하는 것이 좋습니다.

임대차 계약과 관련하여 고민이 있으신 분은 민사 변호사인 정선희 변호사에게 사건을 의뢰해주시기 바랍니다.