주택임대차보호법 보증금 알아보기

주택임대차보호법 보증금 알아보기

주택을 임대하기 위해서 보증금을 지불하게 되는데요. 불가피한 사유로 주택이 경매에 부쳐지는 등의 이유로 보증금을 돌려받지 못할 위기에 놓이는 경우가 있습니다. 이런 불안정한 상황으로부터 서민들의 생활을 보호하고 생활안정을 도모하기 위해 주택임대차보호법이 제정되어 있는데요. 일정한 정도 미만의 주택임대차 보증금을 가진 임차인에 대해서 다른 담보물권자보다 법에 의해 우선적으로 보호하는 소액임차인 최우선변제 제도가 있습니다.

주택임차인이 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 인도와 주민등록을 해야만 대항력을 취득할 수 있는데요. 주민등록은 거래의 안전을 위해 임차권의 존재를 제3자에게 공시하는 방법으로, 등기를 하는 대신 제 3자에게 권리를 인식시키는 방법입니다. 원칙적으로는 등기부상의 주택의 현황과 주민등록이 일치해야 대항력이 유지됩니다. 

주택임대차보호법 보증금 분쟁 사례 살펴보기

 A씨부부는 7월 16일 H주택의 101호를 임차보증금 6500만원에 계약하였는데요. 계약금 500만원을 선지급하고 나머지 금액은 8월 17일에 지불하였습니다. A씨 부부의 계약 보름 후인 7월 30일 B씨는 같은 건물 303호에 관한 전세계약을 체결하고 6500만원의 전세권 설정 등기를 마쳤는데요. 2014년 건물이 경매에 부쳐지면서 주택임대차보호법 보증금의 우선순위가 누구에게 있는지가 분쟁의 요인이 되었습니다.

법원은 B씨에게 우선순위가 있다고 보아 약 6000만원을 배당하였고, A씨 부부는 후순위로 밀려 보증금을 전혀 돌려받지 못할 위기에 놓였는데요. 이에 A씨 부부는 B씨를 상대로 배당이의 소송을 제기하였습니다.

1심은 A씨 부부가 우선 변제의 권리가 있다고 보았지만, 항소심에서는 B씨보다 보호받아야 할 ‘임차인’의 위치에 있다고 보기 어렵다고 판시하였는데요. 하지만 대법원의 판단은 달랐습니다. 

대법원은 주택임대차보호법 보증금 우선변제권이 인정되기 위해서는 대항요건과 임대차계약 증서상 확정일자를 갖추는 것 이외에도 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지 않는다고 보았는데요. 따라서 특별한 사정이 없다면, 대항요건과 확정일자를 갖춘 시기를 기준으로 우선 변제 권리를 따져야 한다고 덧붙였습니다. 

이에 따라 A씨 부부가 임차보증금 일부를 먼저 지급하고 전입신고와 확정일자를 먼저 받았기 때문에 A씨 부부의 우선변제권을 인정하였습니다. 

주택임대차보호법 법률 상담은 정선희 변호사와

지금까지 주택임대차보호법 보증금으로 인해 발생한 분쟁 사례를 살펴보았는데요. 관련하여 더욱 상담이 필요하시다면 정선희 변호사에게 문의해 보시기 바랍니다.