상가건물 양도 임차보증금반환

상가건물 양도 임차보증금반환

 

타인의 부동산 또는 동산을 월세 등의 조건으로 사용하기 위하여 지급하는 보증금을 임차보증금이라고 합니다. 그런데 이 임차보증금반환관련해서 분쟁이 많이 발생하는데요. 상가건물이 양도된경우 임차보증금반환청구를 할 수 있을지 정선희변호사와 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

a는 2002년 3월 1일 인천 소재 b소유 상가의 지층을 보증금 2,500만원에 월세 70만원으로 2년간 임차하기로 하는 상가임대차계약을 체결하였습니다. 그리고 a는 위 건물에 입점하여 노래방으로 사업자등록신청을 한 후 영업을 해 오던 중, 같은 해 11월 1일부터 상가건물임대차보호법이 시행된다는 말을 듣고 2002년 10월 26일 관할 세무서에서 사업자등록정정신고를 하면서 임대차계약서에 확정일자인까지 받아 두었습니다. 그런데 2002년 12월 20일 임대인 b는 c에게 건물을 매도하였고, 매수인 c는 a에게 점포를 비워달라는 내용증명을 보내왔습니다. 이러한 경우 a는 c의 요구대로 응할 수밖에 없을까요?

 

 

 

 

주택임대차보호법의 적용을 받는 주택임대차의 경우와는 달리, 상가건물임대차보호법이 시행되기 이전 상가건물임대차의 경우에는 민법 제621조에 의한 부동산임대차등기를 하여야만 그 때부터 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 주장할 수 있었습니다.

그러나 2002년 11월 1일부터 시행된 상가건물임대차보호법 제3조에 의하면 "①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ②임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 규정하고 있습니다.

 

 

 

그러므로 상가건물의 임차인이 건물의 인도와 사업자등록이라는 대항요건을 갖춘 후 건물이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계하기 때문에 임차인은 매수인에 대하여 임차권을 주장할 수 있을 것입니다.

즉, 임차인은 양수인과 다시 임대차계약을 체결할 필요가 없으며, 원래의 임대차계약기간이 끝날 때까지 계속 영업을 할 수 있고, 기간 만료 후 매수인으로부터 임차보증금을 반환 받을 수 있는 것입니다. 이때 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 함께 양수인에게 이전되므로 양도인의 보증금반환채무는 소멸하고, 임차인은 종전의 소유자에 대하여는 더 이상 보증금반환을 요구할 수 없게 되는 것입니다.

 

 

 

한편, 임대차계약서상 내용이 사업자등록사항과 일치하고, 임대차 목적물이 등기부등본 등 공부와 일치하여야 대항력이 보장되므로 이를 일치시키도록 하여야 합니다. 또한 사업자등록정정신고 사유에 임대차계약의 내용이 변경되는 경우를 포함시켰으므로 계약변경시에는 반드시 사업자등록정정신고를 하여야 할 것입니다.

 

 

 

따라서 위 사안의 경우에도 a가 상가건물임대차보호법 제3조에 제1항에 의한 대항력을 갖추기 전에 b가 c에게 위 상가건물을 양도하였다면, 이 법 시행 이전에 점포를 양수받은 사람 및 법 시행 이후라도 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 점포를 양수받은 사람이므로 임차인은 대항할 수 없을 것이지만, 매수인 c가 이 사건 건물을 양수한 것이 이 법 시행 이후인 2002년 12월 20일이고, a는 이미 그 이전에 위 상가건물에 대한 상가임차인으로서 사업자등록신고를 하고 입점하여 영업을 하고 있었으므로 상가건물임대차보호법이 적용되어 그 법상의 대항력을 갖추었다 할 것이고, 새로운 양수인 c에 대하여도 b에게 주장할 수 있었던 약정기간과 계약만료시 임차보증금반환을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.

 

 

 

 

지금까지 정선희변호사와 상가건물 양도 임차보증금반환 사례를 살펴보았는데요. 임차인이 임대인과 체결한 임대계약을 해지하고자 하나 상대방이 이에 응하지 않을경우, 날짜를 지정하여 보증금반환을 요구할 수 있으니 참고하시고 보증금반환요청서를 발송한후에도 반환이 이루어지지 않으면 법적 조치를 할 목적으로 내용증명을 하실 수 있습니다. 이와관련하여 도움이 필요하시다면 문의 주시길 바랍니다.