집 값이 뛰어 매도인이 갑자기 계약파기를 하겠다고 한다면?-울산 민사 정선희 변호사

최근 부동산 가격이

천정부지로 올라 전국적으로 부동산난이

이어지고 있는데요.

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울산 역시 지난 8월 이후

아파트 매매가격이 급등해

울산 남구 문수로 2차 아이파크가

지난달 25일 12억원에 팔리면서

종전 최고가였던 10억 6천만원을

단 하루만에 뛰어넘기도 했습니다.

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[출처]http://www.nbnnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=440582

[기획] 울산 부동산가격 급등 여파...'계약파기 분쟁으로 번진다' - 내외뉴스통신

[울산=내외뉴스통신] 정종우 기자울산지역 부동산 가격이 급등하면서 계약금 배액배상과 관련한 분쟁이 늘고 있다.계약금이나 계약금 중 일부만 오간 상황에서 이에 대한 배액배상을 해야하는 지, 배액배상을 받...

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단순히 집 값이 올랐다는 것에서

끝나는 것이 아니라

이에 뒤따르는 문제가

연이어 일어나고 있습니다.

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지난 9월 울산 남구 소재 X아파트에 대하여

매매대금 3억원, 계약금 3천만원으로

매매계약을 체결한 A씨는

매도인으로부터 두 달만에 집 값이

엄청나게 뛰어 올랐다는 이유로

계약금을 물어줄테니 계약을 해제하자는

연락을 받았습니다.

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이처럼 아파트 매매가가 급격하게 올라

매도인이 계약금을 손해보고서라도

계약을 파기하려는 사례가 늘고 있는데요.

이런 경우

매도인의 계약 파기를

막을 수 있는 방법이 있을까요?

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우선 매도인이 계약 해제를 할 수 있는

근거에 대해서 살펴보겠습니다.

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일반적으로 매매와 같은 유상계약에서

계약금이 교부된 경우에는

민법 제565조에 따라

해제권 유보의 특약이 있는 것으로 다루어져

계약금만 교부된 상태라면

당사자는 누구든지 계약금을 배상하고

계약을 해제할 수 있습니다.

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민법[시행 2020. 10. 20.] [법률 제17503호, 2020. 10. 20., 일부개정]

제565조(해약금)

①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

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계약금이 수수된 경우에

다른 약정이 없는 한 당사자 쌍방은

약정해제권을 가지는데,

매도인이 이 해제권을 행사하기 위해서는

단순히 해제하겠다는 의사를

표시하는 것만으로 부족하고

교부받은 계약금의 배액을 제공하고

해제의 의사표시를 해야

계약 해제의 효과가 생기게 됩니다.

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따라서 매도인이

지급받은 계약금의 배액을 돌려주거나

매수인이 언제든 찾아갈 수 있게 준비해 놓고

해제 통보를 한다면

계약 해제의 효과가

발생한다고 볼 수 있습니다.

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이와 같이 계약금만 지급된 상태에서는

매도인이 언제든 계약을 해제할 수 있기 때문에

매도인의 해제권 행사를 막아야 하는데요.

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그 방법 중 하나가

중도금 ​또는 잔금을 지급하는 것입니다.

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대법원은

계약금의 지급 이후 이행에 착수한 경우에는

당사자 쌍방은 민법 제565조에 의한 해제권을

행사할 수 없다고 판시한 바 있습니다.

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[대법원 1993. 5. 25., 선고, 93다1114, 판결]

매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약내용에 들어 맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니다.

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매수인 입장에서의 이행의 착수가 바로

중도금 또는 잔금을 지급하는 것입니다.

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다만 주의할 점은

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이행의 착수로 인정되려면

적어도 이행행위의 일부를 하거나

이행을 하기 위한 전제행위가 필요한데요.

이행의 준비만으로는 부족하기 때문에

이행기가 되기 전에

단순히 잔금을 지급하겠다고 알리거나

상대방에 대해 이행을 청구하는 것만으로는

이행의 착수로 인정되지 않습니다.

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여기서 하나 더!!

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만약 중도금 또는 잔금을 지급하기로 한 날이

아직 남았다면 어떻게 해야 될까요?

보통 부동산 매매계약의 경우

그 금액이 크기 때문에

중도금 또는 잔금 지급기일을

몇달 뒤로 정하는 경우가 많습니다.

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그렇지만 이런 경우라도

당사자 사이에

이행기 전에는 착수하지 않기로 하는

특약을 하는 등의 특별한 사정이 없는 한

이행기 전이라도 이행에 착수할 수 있습니다.

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오늘은 부동산 가격이 급등하면서 일어나고 있는

매매계약 파기에 대해

대처할 수 있는 방안이 있는지 알아보았습니다.

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물론 위 사례는 일반적인 경우로서

모든 당사자 분들에게

통용될 수 있는 것은 아닙니다.

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사안마다 계약의 형식이나 내용이

다를 수 있기 때문에

여러분이 직면한 상황에서 손해를 보지 않거나

최소한의 손해에만 그치도록

구체적인 대처 방안을

달리 할 필요가 있습니다.

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이번주는 비가 오는 대신

추운 날씨는 조금 풀릴 것으로 보이네요.

여러분의 근심도 비와 함께 떠내려 보내시고

지난주보다 따뜻해진 한 주 보내시길 바랍니다.

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