임대차기간 및 주택임대차보호법

임대차기간 및 주택임대차보호법

 

 

 

이제 점차 다가오는 봄철인 3,4,5월에는 이사준비가 가장 많이 이루어지는 시기인데요. 이사준비철이 되면 임대인이나 임차인 모두 관심을 가져야 하는 것이 주택임대차보호법입니다. 여기서 임대차의 임은 빌려주고, 빌려받다라는 뜻으로서 주거용 건물로 빌려주는 사람을 임대인이라고 하며 빌려사용하는 사람을 임차인이라고 합니다.

 

본래 이 주택임대차보호법은 민법에서 다루고 있었는데, 임차인들의 보호를 위하여 민법의 특별법으로서 제정이 되었고 적용범위를 살펴보면 주거용으로 사용하게 되는 건물의 전부 혹은 일부의 임대차에 대하여 적용하고 법인은 주택임대차보호법으로 보호받지 못하며 개인들에 한하여 적용이 되고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

아무래도 주택임대차에서 가장 많이 분쟁이 일어나는 부분이 임대차 기간인 것 같은데요. 주택임대차 계약의 기간은 정함이 없거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간에 대하여 2년으로 보고 있습니다. 만약 세입자가 1년을 계약했다고 할지라도 1년을 더 연장해서 살고 싶다고 한다면 주인은 2년까지는 계약연장을 해줘야 합니다.

 

만약 묵시적인 갱신이 된 이후에 몇 개월을 더 살다가 이사를 해야 할 상황이 생길 경우에는 임대인과 임차인의 관계가 어떻게 되는 것일까요?

 

 

 

 

 

 

이렇게 묵시적 갱신이 되었다면 주인은 세입자에게 연장이 된 2년간 그냥 내보낼 수 없는 것으로 되어있긴 하지만 세입자는 묵시적 갱신 이후에 언제라도 나가겠으니 보증금을 내달라고 주인에게 직접 얘기를 한다면 주인은 임차인에게서 얘기를 들은 날로부터 3개월 이내에 보증금을 준비해서 나가도록 해줘야 하는 것이 원칙입니다.

 

이러한 주택임대차의 의미에 대하여 좀 더 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

민법 제 303조 및 제 618조에 따르면 다른 사람의 주택을 이용하는 데에는 일반적으로 4가지 형태로 구분을 할 수 있습니다. 아래의 표를 참고하면 더욱 쉽게 이해할 수 있는데요.

 

 

 

구분	내용	법률상의 의미
전세권	전세금을 주고서 전세권의 등기를 하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법	전세권
전세 (미등기 전세)	전세금을 주고서 차임을 주지 않으나, 등기를 하지 않고서 다른 사람의 주택을 이용하는 방법	임대차
반전세 또는 월세	보증금을 주고서 차임도 매월 지급하며 다른 사람의 주택을 이용하는 방법	임대차
사글세	임차기간 동안의 차임 전부에 대해 미리 지급하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법	임대차

 

 

 

 

 

 

이렇게 4가지의 형태로 주택을 이용하는 방법이 나뉘어져 있습니다. 법률상의 의미에서 지정하고 있는 전세권이란 전세금을 지급하고 나서 타인의 부동산을 점유하고 부동산의 용도에 따라 사용하고 수익하며 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 의미합니다.

 

또한 임대차란 말은 당사자의 일방이 상대방에게 목적물을 사용하고 수익하게 할 것에 대하여 약정을 하고 상대방이 이것에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하는 것을 말하는데요. 흔히 민법에 따르면 전세권의 설정등기 없이 행하게 되는 일반적인 형태에 해당하는 전세계약 또는 월세계약이 이것에 포함이 되고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

특히 주거용건물의 전체 혹은 일부의 임대차를 주택임대차라고 해서 이러한 내용을 우리 법은 주택임대차보호법 제 2조에 따라서 임차인에 대한 특별한 보호를 취하고 있습니다.

 

아래의 표에서 좀 더 쉽게 전세권과 임대차를 비교할 수 있는데요.

 

 

 

구분	전세권	임대차
성질	물권	채권
등기여부	필수	선택적
사용대가의 지급 방법	전세금 지급	보증금 혹은 월차임 지급
양도 및 전대 가능 여부	임대인의 동의 없이 가능	임대인의 동의가 필요

 

 

 

오늘은 정선희변호사와 함께 임대차기간 및 주택임대차보호법에 대하여 자세히 알아보고 전세권과 임대차의 차이를 알아보았습니다. 이외에도 더 궁금하신 사항이 있으시다면 정선희변호사에게 문의주시길 바랍니다.