임대차소송변호사 임대차계약 종료

임대차소송변호사 임대차계약 종료

 

안녕하세요. 임대차소송변호사 정선희변호사입니다.

임대인이 임차인에게 목적물을 사용.수익할 수 있게하고, 상대방이 그 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는계약을 임대차계약이라고 합니다. 임대차는 계약의 종료시에 임차인이 임차물 자체를 반환해야 하므로 소유권을 취득하지 못한 점이 소비대차와 다르고 사용대차와 같으나, 차임을 지급해야 하는 점에서 사용대차와도 다릅니다. 임대차계약으로 정한 임대차의 존속기간은 최장기 20년이고, 이것을 넘는 기간을 약정할때에는 20년으로 단축됩니다.

 

 

 

 

한편 임대차의 최단기에 관한 제한은 없으므로, 당사자는 자유로이 정할 수 있습니다. 그러나 임대차를 한 목적에 비추어 약정기간이 지나치게 불합리하다고 인정되는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 임대차의 최단기 존속기간은 차임을 지급하기로 정한 기간으로 해석하여야 한다는 것이 일반적인 견해입니다. 다만 주택에 관한 경우 주택임대차보호법에 의해 최단기 존속기간이 2년으로 되어 있습니다.

 

 

 

 

그리고 임대차계약으로 기간을 정하지 않은 경우에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있는데요. 계약해지의 통고가 있으면 임대차관계가 종료하게 되나, 이렇게 되면 해지통고를 받은 당사자는 예측하지 못한 손실을 입게 될 염려가 있으므로 이를 위하여 일정한 제한을 두고 있습니다. 즉 부동산의 임대차에 있어서는 임대인이 해지통고를 한 경우에는 6월, 임차인이 해지통고를 한 경우에는 1월이 경과한 후에 해지의 효력이 생기고, 동산의 임대차에 있어서는 어느 당사자가 해지통고를 하든지 그 통고를 받은 날부터 5일이 경과한 다음에 해지의 효력이 생깁니다.

 

 

 

만약 상가를 임차하면서 임대차계약 종료시 임차인이 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정했는데 임대차계약이 임대인의 과실로 인해 종료되었다면 이를 근거로 임차인이 목적물에 설치한 시설을 철거하지 않겠다고 할 수 있을까요? 임대차소송변호사와 함께 살펴보겠습니다.

 

민법은 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있고, 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 한다고 규정하여 임차인의 비용상환청구권을 보장하고 있으며, 또한 임차인 역시 임대차계약기간이 만료되면 자신의 사용 수익을 위해 설치한 시설을 철거하여 임대차목적물을 원상회복시킬 의무가 있다고 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

즉, 원칙적으로 임차인이 설치한 시설이 임대차목적물의 가치를 증가시킨 것이라면 임차인은 임대인에게 유익비의 상환을 청구할 수 있지만, 임차인이 설치한 시설이 단지 임차인 자신의 영업을 위한 것으로서 임대차목적물의 객관적 가치를 증가시키는 것이 아니었다면 임차인은 임대인에게 그 시설비를 청구할 수 없습니다. 다만 위의 경우는 임대인에게 영업에 관하여 설치한 시설 비용을 청구하지 않기로 사전에 약속하였으므로 그 시설비를 청구할 수는 없다고 할 것입니다.

 

판례는 “임대차계약이 중도에 해지되어 종료하면 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 반환해야 하는 것이고, 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 임차인은 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고 원상회복의무를 부담하지 않는다고 할 수는 없다”고 하면서, “임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 원상복구의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없다”라고 하였습니다.

 

 

 

 

따라서 위의경우는 임차목적물의 시설을 철거하여 목적물을 임차인의 사용수익 전 상태로 복구해야 할 것으로 보이며, 임대인의 과실로 임대차계약이 종료되었다면 임대인의 과실 부분에 대한 손해배상을 청구할 수 있을 뿐, 이를 근거로 임대차목적물에 설치한 시설을 철거할 의무를 면하게 되는 것은 아니라고 보입니다. 이밖에 임대차계약 관련하여 궁금한 사항이 있으시다면 임대차소송변호사 정선희변호사에게 문의 주시길 바랍니다.