상가임대차보호법 관련 우선변제권

상가임대차보호법 관련 우선변제권

 

다른사람의 건물을 빌려 상가를 운영하는 경우에 적용될 수 있는 법적관계는 대표적으로 상가건물 임대차보호법에 따른 임대차, 민법에따른 임대차, 민법에따른 전세권설정이 있습니다. 상가건물 임대차보호법에 따른 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차 중 보증금액이 일정금액 이하인 상가건물 임대차이며, 민법에 따른 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 임대차계약이 성립합니다.

 

 

 

 

그럼 오늘은 상가임대차보호법 관련 주요내용 및 우선변제권에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

상가건물 임대차보호법은 상가건물 임차인 중 일정 보증금 이하의 임차인만을 보호합니다. 일정 보증금 이하의 상가건물 임차인은, 일정한 요건을 갖춘 경우에는 대항력, 우선변제권, 존속기간 등의 보호를 받을 수 있습니다. 임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다.

 

 

 

 

대항력을 갖추게된 임차인은 상가건물이 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차인의 지위가 유지되는데요. 즉, 상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도, 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용·수익할 수 있고, 또한 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 되는것입니다.

 

 

 

 

그리고 임대차 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 보지만, 임차인은 1년 미나으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 또한, 전체임대차기간이 5년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월전부터 1개월전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

 

 

 

 

상가임대차보호법 우선변제권

 

임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청하고 세무서장으로부터 임대차계약서상 확정일자를 받은 경우에는 임차건물의 경매 또는 공매 시 그 건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우산하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

만약, 소액임차인의 경우라면 임차건물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.

 

 

 

 

지금까지 상가임대차보호법 관련 우선변제권에 대해 살펴보았는데요. 상가건물 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 종종 발생하는데, 이런경우에 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원,지방법원지원 또는 시.군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 만약, 임대차 관련하여 분쟁이 발생하셨다면 정선희 변호사에게 문의 주시길 바랍니다.