주택임대차보호법 우선변제 보호대상

주택임대차보호법 우선변제 보호대상

 

 

국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률을 주택임대차보호법이라고 합니다. 민법의 전세권이나 임대차계약의 규정들이 현실과 유리된 면이 있으므로 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법인데요. 그럼, 주택임대차보호법 보호대상의 기준은 무엇이고 우선변제 받을 수 있는 경우는 어떠한 경운지 정선희 변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

김씨는 이사를 하면서 조금이라도 저렴한 집을 임차하려고 발품을 팔았습니다. 깨끗한 신축건물임에도 주변시세보다 20%나 저렴한 임대주택을 보자, 김씨는 마음에 쏙 들어 임대차계약을 체결하기로 했습니다.

 

그리고 김씨는 이렇게 좋은 신축건물이 왜 이렇게 저렴한지에 대해 공인중개사에 물어봤더니, 공인중개사는 아직 관할구청에서 건축허가를 마치지 못해서 그러며, 금방 허가받고, 소유권등기도 할테니깐 걱정할 거 없다고 하였습니다.

 

 

 

 

조금 불안하기는 했지만 김씨는 저렴한 금액에 좋은 집에서 살 수 있다는 생각에 계약을 체결하고, 이사를 한 뒤 주민등록도 마치고 확정일자도 받아 두었습니다. 그런데 이사하고 3달 뒤에 임대차계약을 한 뒤에 설정된 저당권 때문에 대지와 주택건물이 경매되었습니다.

 

그래서 김씨는 자기가 저당권자보다 먼저 임대차계약을 했으므로, 주택임대차보호법에 의해 저도 권리가 있다고 주장했으며, 김씨도 경락대금에서 변제를 받아야겠다고 했습니다.
그러자 저당권자는 무허가주택임을 알고 임대차해 놓고 우선변제까지 주장하시려고요? 시세보다 훨씬 저렴하게 계약했잖아요. 라고 할경우 김씨는 주택임대차보호법 우선변제를 받을 수 있을까요?

 

 

 

 

무허가 건물일지라도 주택의 인도와 주민등록을 하고, 확정일자까지 받았다면, 당연히 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다고 볼 수 있습니다.

주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐이고, 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 않습니다.

 

 

 

따라서 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관해 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 주택임대차보호법의 적용대상이 될 수 있습니다.

 

위 사안과 같이, 무허가 건물을 임대차한 임차인도 주택임대차보호법이 적용되며, 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록, 그리고 확정일자를 갖추었다면 당연히 우선변제권도 주장할 수 있습니다.

 

 

 

 

그럼 주택임대차보호법 보호대상에 대해 좀더 자세히 알아보겠습니다. 주택임대차보호법의 보호대상은 자연인인 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에, 그 보호 대상은 원칙적으로 대한민국의 국적을 가진사람입니다. 주택임대차보호법의 보호 대상은 대한민국 국적을 가진 자연인이므로, 외국인은 원칙적으로 주택임대차보호법의 보호대상이 될 수 없습니다. 그러나 주택을 임차한 외국인이 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 했다면 예외적으로 주택임대차보호법의 보호 대상이 됩니다.

 

재외동포가 장기체류하면서 주택을 임대차하는 때에는 주택임대차보호법의 보호대상이 됩니다. 이를 위해 재외동포는 국내에 거소를 정하여 지방출입국.외국인관서의 장에게 신고를 하고, 국내거소가 변경되는 경우에는 새로운 거소를 관할하는 시·군·구의 장이나 지방출입국·외국인관서의 장에게 14일 이내에 신고해야 합니다.