부동산매매계약금 동시이행의 항변권

부동산매매계약금 동시이행의 항변권

 

부동산매매계약금은 부동산 매매계약을 체결할 경우 일반적으로 계약당사자의 일방이 상대방에게 교부하는 금전 그밖의 유가물을 말하며, 일반적으로 매수인은 매매대금의 10%의 금액을 계약금으로 교부하는데 이는 매매대금에 산입됩니다. 부동산매매계약금은 매매계약이 체결되었다는 증거금이며, 매매계약후 계약당사자 일방이 이행에 착수할때까지 계약을 해제하는 경우 해약금의 성격을 가집니다.

 

 

 

 

그리고 부동산매매계약금이 매도인에게 교부된 경우 계약당사자 간에 다른 약정이 없는 경우에는 매수인은 매도인이 계약이행에 착수할때까지 매매계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있으며, 매매계약금이 매도인에게 교부된경우에는 계약당사자간에 다른약정이 없는 한 매도인은 매수인이 계약이행에 착수할때까지 매매계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있습니다.

 

일반적으로 매수인의 부동산매매대금 지급과 매도인의 계약목적 부동산의 인도는 동시에 이행되므로 계약당사자 일방은 상대방이 채무를 이행할때까지 자기의 채무이행을 거절 할 수 있으며, 계약목적 부동산의 인도와 동시에 매매대금을 지급하는 경우 그 인도장소에서 지급하게 됩니다.

 

 

 

 

동시이행의 항변권

공평의 관념과 신의칙에 의해 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에서 견련관계를 인정하여 당사자 한쪽 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 않은 채 당사자 어느 한쪽의 채무의 이행을 청구한 때에는 자기의 채무를 거절할 수 있는 권리를 동시이행의 항변권이라고 합니다.

 

즉, 쌍무계약의 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 권리를 말하는데요. 예를 들어 주택을 매수하고 대금을 지급하기로 계약한 경우, 매수인과 매도인 사이에 특별한 약정이 없다면 매도인의 주택양도와 매수인의 대금 지급은 동시에 이루어져야 하며, 만약 매도인이 이전등기에 필요한 서류제공 등에 협조하지 않으면 매수인은 그 서류를 제공받을 때까지 잔금지급을 거절할 수 있습니다.

 

 

 

 

만약 집을 매입하여 계약금과 중도금을 지급하고 동시에 집을 명도받기로 하였는데 매도인이 집을 비워주지 않는경우 잔금을 지급해야 할까요?

 

매도인이 집을 인도할 때까지 매수인은 대금의 지급을 거부할 수 있습니다. 이 문제는 '동시이행의 항변권'과 관계되는데요. 동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 있어서 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무이행을 거절할 수 있도록 하는 제도입니다.

 

 

 

 

당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에 있어 대가관계가 있는 채무가 아니라고 하더라도 구체적인 계약관계에서 각 당사자가 부담하는 의무가 약정내용에 따라 그것이 대가적 의미가 있어 이행상의 견련관계를 인정하여야 할 사정이 있는 경우에는 법이 동시이행의 항변권을 인정하고 있습니다.

 

 

 

질문의 사안에서 매도인이 잔금지급을 받기 전에 집을 비워주기로 하는 '선이행의무'를 지고 있는데 이행을 하지 않고 있으므로 이행지체 책임을 지게 되고 매수인은 잔금지급을 거절할 수 있습니다. 그러나 잔금지급기일이 되면 다시 동시이행의 관계가 되므로 매수인은 집을 명도받기 위해 잔금에 대한 '이행의 제공'은 해야 합니다. 여기서 '이행의 제공'이라 함은 잔금을 준비하여 상대방에게 통지하는 정도의 일을 의미하는 것으로서 상대방이 집을 비워주려 하지 않는 경우에는 잔금의 지급을 거부할 수 있습니다. 한편 매도인이 계속 집을 넘겨주지 않으면 명도청구의 소를 제기할 수 있습니다.

 

이렇게 부동산매매계약금과 동시이행의 항변권에 대해 알아보았는데요. 부동산매매계약금 문제는 부동산계약거래시 발생하는 부분중 하나이므로, 사전에 꼼꼼히 검토 후 부동산매매계약을 하시길 바라며, 만약 매매계약금으로 분쟁이 발생하셨다면 정선희변호사에게 문의 주시길 바랍니다.