부동산매매계약 해제 부동산상담변호사

부동산매매계약 해제 부동산상담변호사

 

안녕하세요. 부동산상담변호사 정선희변호사입니다.

매도인이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 매수인이 그 대금을 지급할것을 약정하는것을 부동산매매계약이라하며, 계약의 당사자 사이에 특별한 약정이나 관습이 없으면 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 부동산을 이전하여야 하며 이와 동시에 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 합니다. 부동산매매계약 후에는 소유권이전등기를 해야 하고, 각종사항들을 신고, 각종세금을 납부해야 합니다.

 

 

 

 

그리고 부동산매매계약의 일방 당사자는 상대방의 계약의무의 위반 등을 이유로 일방적인 의사 또는 당사자 간에 별도의 약정으로 계약을 해제할 수 있는데요. 매매계약의 일방 당사자가 그 채무를 이행하지 않은때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 않은 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 또, 부동산매매계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일 또는 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 일방 당사자가 그 시기에 이행하지 않은 때에는 상대방은 최고를 하지 않고 계약을 해제할 수 있습니다.

 

 

 

 

이밖에도 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된다면 채권자는 계약을 해제할 수 있는데요. 일방 당사자가 매매계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있는데, 원상회복 시 반환할 금전에는 그받은 날부터 이자를 가해야 합니다.

 

만약 매도인으로부터 매매 목적물의 소유권을 이전받은 매수인이 매도인의 계약해제 이전에 제3자에게 목적물을 처분하여 계약해제에 따른 원물반환이 불가능하게 된 경우에 매수인은 원상회복의무로서 가액을 반환해야 하며, 이때에 반환할 금액은 틀별한 사정이 없는 한 그 처분 당시의 목적물의 대가 또는 그 시가 상당액과 처분으로 얻은 이익에 대하여 그 이득일부터의 법정이자를 가산한 금액입니다.

 

그리고 부동산매매계약의 일방 당사자는 상대방이 원상회복을 할때까지 자기의 원상회복을 거절할 수 있으며, 일방 당사자가 부동산매매계약을 해제하는 경우 상대방은 손해배상을 청구하실 수 있습니다.

 

 

 

 

부동산 약정해제

 

당사자들이 매매계약을 하면서 그 일방 또는 쌍방은 이를 해제할 수 있는 것을 약정할 수 있습니다. 매도인이 위약 시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약 시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다는 조항은 위약 당사자가 상대방에 대하여 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약을 해제할 수 있다는 해제권 유보조항인데, 이러한 약정이 있다고 해서 최고나 통지 없이 해제할 수 있다는 특약이라고 볼 수 없습니다.

 

 

이렇게 당사자들이 매매계약을 하면서 해제 시 그 효과에 대해 약정할 수 있으며, 약정해제권에 따라 약정할 때에는 법정해제와는 달리 손해배상청구권이 발생하지 않습니다.

 

지금까지 부동산상담변호사와 부동산매매계약 해제에 대해 알아보았는데요. 매도인으로부터 매매 목적물의 소유권을 이전받은 매수인이 매도인의 계약해제 이전에 제3자에게 목적물을 처분하여 계약해제에 따른 원물반환이 불가능하게 된경우, 매수인이 원상회복의무로서 반환하여야 할 가액의 범위에 대한 판결요지를 보자면 다음과 같습니다.

 

 

 

 

계약이 해제된 경우에 각 당사자는 민법 제548조에 따라 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 지며, 원상회복의무로서 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가산하여 지급하여야 한다. 이와 같이 계약해제의 효과로서 원상회복의무를 규정한 민법 제548조는 부당이득에 관한 특별 규정의 성격을 가진 것이므로, 그 이익 반환의 범위는 이익의 현존 여부나 선의, 악의에 불문하고 특단의 사유가 없는 한 받은 이익의 전부이다. 따라서 매도인으로부터 매매 목적물의 소유권을 이전받은 매수인이 매도인의 계약해제 이전에 제3자에게 목적물을 처분하여 계약해제에 따른 원물반환이 불가능하게 된 경우에 매수인은 원상회복의무로서 가액을 반환하여야 하며, 이때에 반환할 금액은 특별한 사정이 없는 한 그 처분 당시의 목적물의 대가 또는 그 시가 상당액과 처분으로 얻은 이익에 대하여 그 이득일부터의 법정이자를 가산한 금액이다. [대법원 2013.12.12, 선고, 2013다14675]